En el mercado inmobiliario es habitual encontrar desarrollos que se promocionan como “sin expensas”. Sin embargo, en el caso de las urbanizaciones protegidas, la normativa vigente establece la obligación de contar con una administración y afrontar costos de mantenimiento que, aunque inicialmente son absorbidos por el desarrollador, luego terminan siendo distribuidos entre los propietarios. La diferencia con los barrios cerrados de Domselaar permite entender mejor este funcionamiento.

El atractivo del “sin expensas”

En un contexto donde los costos fijos pesan cada vez más en la decisión de compra, muchas urbanizaciones protegidas se presentan comercialmente como proyectos “sin expensas”. Este concepto resulta atractivo para quienes buscan reducir gastos mensuales, aunque no siempre refleja el funcionamiento real del barrio una vez que finaliza su etapa de desarrollo.

Qué dice la ordenanza de urbanización protegida

La ordenanza municipal que regula las urbanizaciones protegidas en el partido de San Vicente establece de manera explícita que estos desarrollos deben contar con un esquema de administración o gestión que garantice el correcto funcionamiento de los espacios comunes.

Entre las obligaciones que deben asegurarse se incluyen:

• mantenimiento y conservación de las calles
• funcionamiento y reposición de la iluminación pública
• organización y control del espacio común
• gestión de la recolección y recuperación de residuos
• coordinación de servicios generales

Todas estas tareas implican costos operativos reales.

El mito del “sin expensas”: cómo funciona en la práctica

La percepción de que una urbanización protegida no tiene expensas se genera, principalmente, porque durante la etapa inicial de comercialización los costos del barrio son absorbidos por el desarrollador. Mientras se venden los lotes, es el propio desarrollador quien afronta los gastos de funcionamiento, lo que refuerza la idea de ausencia de costos para los propietarios.

Sin embargo, esta situación es transitoria. Una vez finalizada la venta y entrega del barrio, la ordenanza establece la conformación de una administración, y es a partir de ese momento cuando los costos comienzan a ser distribuidos entre los propietarios.

En muchos casos, estos gastos aparecen inicialmente bajo conceptos parciales —como seguridad—, pero en la práctica responden a un esquema de mantenimiento integral del barrio, tal como lo establece la normativa vigente.

Urbanizaciones protegidas y barrios cerrados: una diferencia clave

Dentro de Domselaar conviven distintos modelos residenciales. Las urbanizaciones protegidas pueden contar con cerramiento, pero deben garantizar el acceso libre, ya que las calles continúan siendo públicas y no puede restringirse el ingreso.

En cambio, los barrios cerrados, como Domselaar Chico y Estancias de Domselaar Chico, cuentan con cerramiento perimetral y control efectivo de accesos, funcionando en la práctica como barrios privados. En estos casos, el ingreso está restringido y regulado, lo que permite un mayor nivel de organización y previsibilidad en la gestión del barrio.

_{Vista aérea del acceso al Barrio Cerrado Domselaar Chico; al fondo, el Barrio Cerrado Estancias de Domselaar Chico, ambos con cerramiento perimetral y control de ingreso, una de las principales diferencias frente a las urbanizaciones protegidas de acceso libre.}

Costos, organización y previsibilidad

La diferencia entre ambos modelos no es solo conceptual, sino también operativa. En los barrios cerrados, la existencia de controles de acceso y una administración claramente definida permite una gestión más ordenada de los costos y servicios, con mayor previsibilidad a largo plazo. En las urbanizaciones protegidas, estos esquemas suelen aparecer una vez finalizada la etapa de desarrollo, cuando los propietarios asumen el funcionamiento del barrio.

Información clave para decidir

Comprender qué establece la ordenanza y cómo se cubren los costos reales de mantenimiento resulta fundamental al momento de evaluar una compra. Más allá del valor inicial del lote, el funcionamiento cotidiano del barrio y su esquema de administración son factores determinantes para la calidad de vida y la previsibilidad futura